Te lo explico claro, porque he firmado muchos. El contrato de arras es el momento en que la venta deja de ser "una conversación" y pasa a ser un compromiso de verdad, con dinero de por medio. Hacerlo bien te ahorra el susto más caro del final.
¿Qué es y para qué sirve el contrato de arras?
El contrato de arras (también llamado contrato de señal o documento de arras) sirve para reservar la compraventa: el comprador demuestra que va en serio entregando una cantidad, y ambas partes fijan el precio, el plazo para ir a notaría y las condiciones. Hasta la firma definitiva ante notario, ese papel es lo que sujeta el acuerdo.
No es obligatorio por ley, pero en la práctica casi todas las ventas pasan por él, porque da seguridad a las dos partes mientras el comprador termina de organizar su hipoteca y tú preparas el resto.
Tipos de contrato de arras: penitenciales, confirmatorias y penales
Aquí está la parte que más gente confunde, y la que más cara sale si se hace mal. Existen tres tipos de arras:
| Tipo | Qué significa | Si una parte se echa atrás |
|---|---|---|
| Arras penitenciales (art. 1454 CC) | Permiten desistir de la compra. Es lo más habitual. | El comprador pierde la señal. El vendedor la devuelve por duplicado. |
| Arras confirmatorias | Confirman la compraventa. No dan derecho a desistir. | La parte que incumple puede ser obligada a cumplir o a indemnizar los daños. |
| Arras penales | Añaden una penalización pactada por incumplir. | Se aplica la penalización acordada, además de poder exigir el cumplimiento. |
El detalle clave: si el contrato no dice de qué tipo son, puede haber discusión. Por eso conviene escribir expresamente "arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil" (o el tipo que acordéis) para que no haya dudas sobre qué pasa si alguien se echa atrás.
¿Cuánto se entrega de señal en las arras?
La cantidad no la fija la ley: es libre y negociable. Lo habitual es una señal de en torno al 10% del precio de venta, aunque puede ser más o menos. Esa cantidad se descuenta luego del precio total en la notaría.
Qué debe contener un buen contrato de arras (modelo)
Si buscas un modelo de contrato de arras, ten cuidado con copiar cualquiera de internet sin más: un contrato genérico puede dejarte desprotegido. Estos son los puntos que no pueden faltar:
- Datos completos de comprador y vendedor.
- Identificación de la vivienda (dirección, referencia catastral, datos registrales).
- Precio total de venta y cantidad entregada como señal.
- Tipo de arras (penitenciales, confirmatorias o penales), dicho expresamente.
- Plazo máximo para firmar ante notario.
- Reparto de gastos e impuestos de la compraventa.
- Estado de cargas de la vivienda (que se entrega libre de cargas, si es el caso).
- Qué pasa si no se concede la hipoteca al comprador (conviene dejarlo claro).
Contrato de arras entre particulares (sin inmobiliaria)
El contrato de arras se puede firmar perfectamente entre particulares, sin inmobiliaria. Es un documento privado entre comprador y vendedor. Eso sí: por la cantidad de dinero y el compromiso que implica, es de los pasos donde más conviene ir con cuidado, redactarlo bien y, salvo que controles del tema, que lo revise un profesional antes de firmar.
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Quiero el capítulo gratisPreguntas frecuentes sobre el contrato de arras
¿Qué diferencia hay entre arras penitenciales y confirmatorias?
Las penitenciales (art. 1454 CC) permiten desistir: el comprador pierde la señal y el vendedor la devuelve por duplicado. Las confirmatorias confirman la venta y no permiten desistir; quien incumple puede ser obligado a cumplir o a indemnizar.
¿Es obligatorio el contrato de arras para vender una vivienda?
No es obligatorio por ley, pero es muy recomendable: da seguridad a las dos partes mientras se prepara la firma ante notario. La inmensa mayoría de ventas pasan por arras.
¿Qué pasa con las arras si al comprador no le dan la hipoteca?
Depende de lo que pactéis en el contrato. Por eso conviene incluir expresamente qué ocurre si no se concede la financiación: así se evita un conflicto sobre quién se queda la señal.
¿Se puede recuperar la señal de las arras?
Con arras penitenciales, si se echa atrás el comprador pierde la señal; si se echa atrás el vendedor, la devuelve duplicada. Fuera de esos supuestos, dependerá del tipo de arras y de las condiciones firmadas.
¿El contrato de arras se firma ante notario?
Normalmente es un documento privado entre las partes, no hace falta notario para firmarlo. La firma ante notario es la de la escritura de compraventa, que es el paso final.
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Esta guía es información general de un experto inmobiliario, no asesoramiento jurídico. El contrato de arras tiene efectos legales importantes; antes de firmar y entregar dinero, revísalo con un abogado o profesional de confianza, y confirma los detalles de tu caso.
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