Te lo cuento claro, que soy agente inmobiliario y esto lo veo cada mes. Cuando vendes tu casa, no todo el dinero de la venta es para ti: una parte se la lleva Hacienda y otra el Ayuntamiento. La buena noticia es que son solo dos impuestos, que se entienden, y que en muchos casos se pueden reducir a cero. La mala es que mucha gente los descubre después de firmar, cuando ya no puede hacer nada. Así que vamos a verlos antes.
¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda?
Como vendedor, los impuestos por la venta de una vivienda que te tocan a ti son dos:
- La plusvalía municipal — la cobra tu Ayuntamiento.
- La ganancia patrimonial en el IRPF — va a tu declaración de la renta del año siguiente.
El resto de gastos e impuestos de la operación (el ITP o el IVA+AJD de la compra, la mayoría de la notaría, el registro a su nombre) los paga normalmente el comprador. A ti, como vendedor, te corresponden esos dos más la cancelación de tu hipoteca si la tenías. Esta es la foto de quién paga qué:
| Concepto | Quién lo paga |
|---|---|
| Plusvalía municipal | Vendedor (salvo no residente) |
| Ganancia patrimonial (IRPF) | Vendedor |
| Cancelación de hipoteca | Vendedor |
| Impuesto de compra (ITP / IVA+AJD) | Comprador |
| Notaría y registro de la compraventa | Comprador (se negocia) |
La plusvalía municipal al vender un piso
La plusvalía municipal es un impuesto del Ayuntamiento sobre el aumento de valor del suelo desde que compraste hasta que vendes. Ojo: no grava toda la casa, solo el suelo, y la paga el vendedor. Hay tres cosas que tienes que saber sobre la plusvalía al vender un piso:
1. Sin ganancia, no se paga
Si vendes por el mismo precio o por menos de lo que te costó, no hay plusvalía. La ley reconoce que si no hubo incremento de valor, no hay impuesto. Para demostrarlo necesitas tu escritura de compra: guárdala.
2. Si hay ganancia, eliges el método más barato
Cuando sí hay ganancia, puedes calcular la plusvalía por dos métodos: uno "objetivo" (con coeficientes según los años que has tenido la casa) y otro "real" (según el incremento real del valor del suelo). Calcula los dos y quédate con el que te salga más barato. Los coeficientes cambian de un municipio a otro y se actualizan cada año, así que confirma el tuyo en tu Ayuntamiento.
3. La presentas tú, y con plazo
La plusvalía no te llega sola a casa: tras la venta tienes que presentarla tú mismo en el Ayuntamiento, normalmente dentro de los 30 días hábiles desde la firma. Si no la presentas, llega el recargo. Una gestoría te lo hace si no quieres complicarte.
La ganancia patrimonial en el IRPF
El segundo impuesto al vender una casa es la ganancia patrimonial, que va a tu declaración de la renta. Es, sencillamente, lo que ganas con la venta:
Cómo se calcula la ganancia
Precio de venta − precio de compra (sumando los gastos e impuestos de cuando compraste, y restando los de ahora) = ganancia sobre la que tributas.
Esa ganancia tributa en la "base del ahorro" del IRPF, por tramos. Estos son los vigentes:
| Tramo de ganancia | Tipo IRPF |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
Como ves, no se paga un porcentaje fijo: cada tramo de tu ganancia tributa a su tipo. Por eso, para calcular los impuestos de la venta de tu vivienda, primero necesitas saber tu ganancia real, no el precio de venta.
Exenciones: cuándo no pagas IRPF por vender tu casa
Aquí está lo que de verdad te puede ahorrar dinero. Hay varias exenciones que pueden dejar tu ganancia sin tributar:
Reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes todo el dinero en comprar otra vivienda habitual (dentro de los plazos que marca la ley), la ganancia queda exenta. Si reinviertes solo una parte, solo esa parte queda exenta.
Mayores de 65 años
Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta. Sin más, sin necesidad de reinvertir.
Mayores de 65 + renta vitalicia
Un caso menos conocido: si eres mayor de 65 y vendes algo que no es tu vivienda habitual (una segunda residencia, un piso heredado, lo que sea), también puedes librarte. ¿Cómo? Reinvirtiendo lo que sacas en una renta vitalicia (un seguro que te paga una renta de por vida) dentro de los 6 meses siguientes a la venta. El tope son 240.000 € por persona; si reinviertes solo una parte, solo esa parte queda exenta.
También hay exención en casos de dependencia severa o gran dependencia. Si crees que entras en alguno de estos supuestos, confírmalo con tu gestoría: es dinero de verdad.
¿Vives fuera de España? El 3% del no residente
Si tú, como vendedor, no eres residente fiscal en España, las reglas cambian un poco y conviene saberlo antes de la notaría:
- El comprador te retiene un 3% del precio. En vez de pagártelo entero, está obligado por ley a quedarse un 3% e ingresarlo en Hacienda en tu nombre con el modelo 211. Es un adelanto a cuenta de tu ganancia. Pídele la copia sellada: la vas a necesitar.
- Después ajustas cuentas con el modelo 210. En los cuatro meses siguientes presentas tu declaración con la ganancia real. Si el impuesto es menor que ese 3%, te devuelven la diferencia; si es mayor, pagas lo que falte. Si vendiste a pérdidas, recuperas el 3% entero.
- La plusvalía municipal la paga el comprador. Cuando el vendedor es no residente, la ley pone al comprador como obligado a pagarla. Tenlo presente al negociar: es un coste que va a querer descontar de algún lado.
Si estás en esta situación, déjate ayudar por una gestoría o un asesor fiscal. Son varios trámites con plazos.
La regla que te ahorra sustos
Cuenta estos impuestos antes de fijar el precio de venta, no después de firmar. Saber qué te va a quedar limpio cambia cómo negocias. Y declara siempre la venta en la renta del año siguiente, aunque te salga exenta.
¿Y todo esto lo puedo gestionar yo, sin inmobiliaria?
Sí. Los impuestos los pagas igual vendas con agencia o por tu cuenta: ni una inmobiliaria te los quita ni venderlo tú te los añade. Lo que cambia es quién hace el trámite y quién se queda la comisión. Una buena inmobiliaria es una inversión que a mucha gente le compensa, sobre todo si no quiere pelearse con plazos y modelos. Pero si estás dispuesto a hacer el trabajo —y esto incluye presentar tu plusvalía y declarar bien la ganancia, o apoyarte en una gestoría barata para esa parte—, te ahorras la comisión entera. No necesitas ser abogado ni economista. Necesitas el orden y saber dónde están las trampas.
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Quiero el capítulo gratisPreguntas frecuentes sobre los impuestos al vender una vivienda
¿Qué impuestos paga el vendedor al vender una casa?
Dos: la plusvalía municipal (Ayuntamiento) y la ganancia patrimonial en el IRPF (Hacienda). Además, si tenías hipoteca, los gastos de su cancelación. El impuesto de la compra y casi toda la notaría los paga el comprador.
¿Cuánto se paga de plusvalía al vender un piso?
Depende del incremento de valor del suelo y de los coeficientes de tu municipio. Si vendes sin ganancia, no pagas nada. Si hay ganancia, calcúlala por el método objetivo y el real, y elige el más barato. Confirma los coeficientes en tu Ayuntamiento.
¿Cómo tributa la ganancia patrimonial en el IRPF?
Por tramos en la base del ahorro: 19% hasta 6.000 €, 21% hasta 50.000 €, 23% hasta 200.000 €, 27% hasta 300.000 € y 30% por encima. Se aplica sobre la ganancia (venta menos compra con sus gastos), no sobre el precio de venta.
¿Pagan impuestos los mayores de 65 al vender su vivienda?
Si vendes tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, la ganancia está exenta en el IRPF, sin reinvertir. Y aunque no sea tu vivienda habitual, puedes quedar exento reinvirtiendo en una renta vitalicia en 6 meses (máximo 240.000 € por persona).
¿Se pagan impuestos al vender una vivienda heredada?
Sí: plusvalía municipal y ganancia en el IRPF, igual que cualquier venta. La ganancia se calcula sobre el valor por el que la heredaste (el de la herencia), no sobre cero. Aparte, al heredar ya pagaste el Impuesto de Sucesiones.
¿Cuándo no se pagan impuestos al vender una casa?
No pagas plusvalía si vendes sin ganancia. Y no pagas IRPF si te aplica una exención: reinversión en vivienda habitual, ser mayor de 65 (vivienda habitual), o mayor de 65 reinvirtiendo en renta vitalicia. Aun así, declara la venta en la renta aunque salga exenta.
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Esta guía es información general de un experto inmobiliario, no asesoramiento fiscal ni jurídico a medida. Los tramos, las exenciones y la normativa fiscal cambian cada año y tienen matices, y la plusvalía municipal varía según tu municipio. Antes de cerrar números, confírmalo con tu asesor, tu gestoría o la administración.
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